評価のしくみ
土地の評価
評価のしくみ
固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
- 地目
地目は宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。 - 地積
地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。 - 価格（評価額）
価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価額をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。
地目別の評価方法
ア．宅地の評価方法
平成6年度の評価替えから、宅地の評価は、地価公示価格の7割を目途に評価の均衡化・適正化を図っています。
イ．農地、山林の評価方法
原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その標準地の価格（その算定の基礎となる売買実例価額に宅地見込地としての要素等があればそれに相当する価額を控除した純農地、純山林としての価格）に比準して評価します。
ただし、市街化区域農地や農地の転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価額から造成費を控除した価額によって評価します。
ウ．牧場、原野、雑種地等の評価方法
宅地、農地、山林の場合と同様に、売買実例価額や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。
住宅用地に対する課税標準の特例
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区分 |
固定資産税の課税標準額 |
都市計画税の課税標準額 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地（1戸につき200平方メートルまでの部分） | 評価額の6分の1 | 評価額の3分の1 |
| 一般住宅用地（200平方メートルを超える部分） | 評価額の3分の1 | 評価額の3分の2 |
特例措置の対象となる「住宅用地」の面積は、家屋の敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。
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家屋 |
居住部分の割合 |
住宅用地の率 |
|---|---|---|
| イ 専用住宅 | 全部 | 1 |
| ロ ハ以外の併用住宅 | 4分の1以上 2分の1未満 | 0.5 |
| ロ ハ以外の併用住宅 | 2分の1以上 | 1 |
| ハ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の1以上 2分の1未満 | 0.5 |
| ハ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 2分の1以上 4分の3未満 | 0.75 |
| ハ 地上5階以上の耐火建築物である併用住宅 | 4分の3以上 | 1 |
各地目の税額の算定方法については、固定資産税のしおりをご覧下さい。
家屋の評価
評価のしくみ
固定資産評価基準に基づき、再建築価格を基準に評価します。
- 新築家屋の評価
評価額＝再建築価格×経年減点補正率- 再建築価格…評価の対象となった家屋と同一のものを評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。
- 経年減点補正率…家屋の建築後の年数の経過によって生ずる損耗の状況による減価等をあらわしたものです。
- 新築家屋以外の家屋（在来分家屋）の評価
評価額は、新築家屋の評価と同様の算式により求めますが、再建築価格は建築物価の変動分を考慮します。ただし、上記算式により算出された評価額が前年度の価額を超える場合には、決定価額は引き上げられることなく原則として前年度の価額に据え置かれます。
（なお、増改築又は損壊等がある家屋については、これらによる価額を増額又は減額します。）
住宅用家屋の減額措置について
償却資産の評価
固定資産評価基準に基づき、取得価額を基礎として、取得後の経過年数に応ずる価値の減少（減価）を考慮して評価します。
- 前年中に取得された償却資産
価格（評価額）＝取得価額×（1－減価率/2） - 前年前に取得された償却資産
価格（評価額）＝前年度の価格×（1－減価率）…(a)
ただし（a）により求めた額が、（取得価額×5/100）よりも小さい場合は、（取得価額×5/100）により求めた額を価格とします。
固定資産税における償却資産の減価償却の方法は、原則として旧定率法です。
- 取得価額…原則として国税の取扱いと同様です。
- 減価率……原則として耐用年数表（財務省令）に掲げられている耐用年数に応じて減価率が定められています。
償却資産に対する課税について、国税の取扱いと比較すると次のとおりです。
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項目 |
国税の取扱い |
固定資産税の取扱い |
|---|---|---|
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償却計算の期間 |
事業年度 | 暦年（賦課期日制度） |
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減価償却の方法 |
建物以外の一般の資産は、定率法、定額法の選択制度 | 一般の資産は旧定率法 |
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前年中の新規取得資産 |
月割償却 | 半年償却（1/2） |
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圧縮記帳の制度 |
制度有り | 制度無し |
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特別償却、割増償却の制度 （租税特別措置法） |
制度有り | 制度無し |
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増加償却の制度（所得税、法人税） |
制度有り | 制度有り |
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評価額の最低限度 |
備忘価格（1円） | 取得価額の100分の5 |
|
改良費 |
原則区分、一部合算も可 | 区分評価 |
参考リンク
一般財団法人資産評価システム研究センターが作成した『令和7年度 固定資産税のしおり』です。
関連情報
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財政部 資産税課 資産税係
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